粤海置地控股有限公司是广东省最大规模的境外综合性企业集团－粤海控股集团有限公司的间接附属公司，总部位於香港，同时也是粤海投资有限公司(00270.hk)直接持有的附属公司。

公司的旗舰项目「布心项目」，位於深圳市中心罗湖区布心片区，占地总面积约为8.7万平方米，属深圳地铁布心站及太安站的步行可达范围内。「布心项目」将分两期建设，发展成为集专业市场、商业、办公、公寓、酒店、会展等多种功能於一身，以黄金珠宝为主题的现代化城市综合体，以满足周边地区日益蓬勃发展的黄金珠宝交易及设计、展览、高端定制等相关业务所带来对办公室、展览厅、商铺及酒店和配套公寓、商场等生活设施的需求。

2018年4月，集团以20.43亿元人民币（约25.28亿港元）收购广东粤海房地产开发全部权益连贷款。该公司主要持有位於广州市的一个商住项目及住宅项目，地盘面积共1.4万平方米，楼面面积共12.5万平方米。根据粤海置地委任之独立专业估值师威格斯资产评估顾问有限公司编制之估值报告，该等物业於 2018 年 3 月 31 日之估值约为人民币 4,560,000,000 元（相等於约 5,644,263,000 港元；

布心土地之资料

布心土地位於中国深圳罗湖区布心片区。根据城市更新单元规划方案的批准，用作发展的 布心土地占地总面积约为67,903平方米。根据上述该等土地使用权出让合同书，公司将收购占 地总面积约66,526平方米的土地使用权，而公司现时就收购剩余占地面积约1,377平方米的土 地使用权（包括其应付之地价）与深圳市政府进行磋商。

布心土地四周环绕完善建立之道路网络并邻近多条主干道路，为往来深圳其他片区提供便 利通道。在正常交通情况下，由布心土地乘汽车至罗湖口岸需时约15分钟。布心土地亦位於深 圳地铁5号线（连接深圳东部、中部及西部主要地区之地铁循环路线）布心站及深圳地铁3号线（连 接东部外区与深圳商业中心区之路线）水贝站之步行可达距离内。近年，国内从事珠宝及珠宝配 饰产品之设计、制造及销售业务主要集中於此区。 根据独立专业估值师永利行评值顾问有限公司所编制之估值报告（该报告 於本通函附录二内载列），在执行该等土地使用权出让合同书後，布心土地之估值为人民币 6,111,000,000元（相等於约7,234,000,000港元）。

布心项目第一期

布心项目第一期中，(i)西北部土地将发展为总建筑面积约57,700平方米之商业写 字楼及总建筑面积约57,600平方米之商务公寓；及(ii)北部土地将发展为总建筑面积约 86,671平方米之产业办公写字楼，以及总建筑面积约38,880平方米之珠宝主题商业物业。 预期布心项目第一期将约於2021年9月竣工备案。 发展布心项目第一期之预计时间表 以下是发展布心项目第一期之预计时间表（可根据有关发展之实际情况作出调整）：

年份及月份          行动

2015年8月         • 提交经修订城市更新单元规划方案

2015年11月        • 城市更新单元规划方案获深圳规划国土委批准

• 城市更新单元实施主体确认申请获深圳市罗湖区城市 更新局批准

2015年12月         • 北部土地及西北部土地完成工地清理及拆除工程

2016年12月         • 西北部土地开始主体施工工程

2017年7月           • 北部土地开始主体施工工程

2018年4月          • 西北部土地物业开始预售

2018年7月          • 西北部土地主体结构完成封顶

2019年10月        • 北部土地主体结构完成封顶

• 北部土地产业办公写字楼开始预售

2020年9月          • 西北部土地商业写字楼及商务公寓竣工备案并开始出售

2021年9月          • 北部土地产业办公写字楼竣工备案并开始出售

       • 北部土地珠宝主题商业物业竣工备案并开始招租

布心项目第二期

布心项目第二期中，南部土地将发展为租赁商业物业，主要包括(i)一个总建筑面积 约37,460平方米之商场；及(ii)一座总建筑面积约149,840平方米之珠宝及相关业务的甲级 高层写字楼。预期布心项目第二期将约於2018年6月施工及将约於2023年7月竣工备案。

发展布心项目第二期之预计时间表 以下是发展布心项目第二期之预计时间表（可根据有关发展之实际情况作出调整）：

 年份及月份        行动

2018年6月          • 南部土地完成工地清理及拆除工程

• 南部土地开始主体施工工程

2021年10月        • 南部土地主体结构完成封顶

2023年7月          • 南部土地之大型商场竣工备案

• 南部土地甲级高层写字楼竣工备案

• 南部土地之物业开始招租

收购事项对本集团之财务影响

收购事项之总代价约为人民币2,267,000,000元（相当於约2,683,000,000港元）。有关代价中 合共约人民币917,000,000元（相当於约1,085,000,000港元）将於2016年6月22日之前支付。代价 余额约人民币1,350,000,000元（相当於约1,598,000,000港元）将於2017年6月8日之前支付。

代价之首笔分期款项合共约为人民币917,000,000元（相当於约1,085,000,000港元），将 以集团之现有内部资源拨付。签订土地使用权出让合同书後，集团总资产增加净额将约 为人民币1,350,000,000元（相当於约1,598,000,000港元）。集团之总负债将增加约人民币 1,350,000,000元（相当於约1,598,000,000港元）。

代价之第二笔分期款项合共约为人民币1,350,000,000元（相当於约1,598,000,000港元），将 於付款责任到期时以集团认为合适之内部资源、银行贷款及╱或其他金融工具作融资拨付。

公司认为，收购事项将不会直接对集团之盈利造成任何重大影响。支付代价之首 笔分期款项总额後，集团之现金及现金等值项目将会减少人民币917,000,000元（相等於约 1,085,000,000 港元），集团之银行利息收入亦将会减少。

建议：
建议买入，目标价3.2，相等於55亿市值

买入原因：
1.消息指布心项目第一期今年下半年，西北部土地物业开始预售。
2.母公司继续注入资产（270.hk的所有地产项目）。
3.资产折让大。
4.大股东为广东省市政府，实力雄厚。

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