粤海置地控股有限公司是廣東省最大規模的境外綜合性企業集團－粤海控股集團有限公司的間接附屬公司，總部位於香港，同時也是粤海投資有限公司(00270.hk)直接持有的附屬公司。

公司的旗艦項目「布心項目」，位於深圳市中心羅湖區布心片區，佔地總面積約為8.7萬平方米，屬深圳地鐵布心站及太安站的步行可達範圍內。「布心項目」將分兩期建設，發展成為集專業市場、商業、辦公、公寓、酒店、會展等多種功能於一身，以黃金珠寶為主題的現代化城市綜合體，以滿足周邊地區日益蓬勃發展的黃金珠寶交易及設計、展覽、高端定制等相關業務所帶來對辦公室、展覽廳、商鋪及酒店和配套公寓、商場等生活設施的需求。

2018年4月，集團以20.43億元人民幣（約25.28億港元）收購廣東粵海房地產開發全部權益連貸款。該公司主要持有位於廣州市的一個商住項目及住宅項目，地盤面積共1.4萬平方米，樓面面積共12.5萬平方米。根據粤海置地委任之獨立專業估值師威格斯資產評估顧問有限公司編製之估值報告，該等物業於 2018 年 3 月 31 日之估值約為人民幣 4,560,000,000 元（相等於約 5,644,263,000 港元；

布心土地之資料

布心土地位於中國深圳羅湖區布心片區。根據城市更新單元規劃方案的批准，用作發展的 布心土地佔地總面積約為67,903平方米。根據上述該等土地使用權出讓合同書，公司將收購佔 地總面積約66,526平方米的土地使用權，而公司現時就收購剩餘佔地面積約1,377平方米的土 地使用權（包括其應付之地價）與深圳市政府進行磋商。

布心土地四周環繞完善建立之道路網絡並鄰近多條主幹道路，為往來深圳其他片區提供便 利通道。在正常交通情況下，由布心土地乘汽車至羅湖口岸需時約15分鐘。布心土地亦位於深 圳地鐵5號線（連接深圳東部、中部及西部主要地區之地鐵循環路線）布心站及深圳地鐵3號線（連 接東部外區與深圳商業中心區之路線）水貝站之步行可達距離內。近年，國內從事珠寶及珠寶配 飾產品之設計、製造及銷售業務主要集中於此區。 根據獨立專業估值師永利行評值顧問有限公司所編製之估值報告（該報告 於本通函附錄二內載列），在執行該等土地使用權出讓合同書後，布心土地之估值為人民幣 6,111,000,000元（相等於約7,234,000,000港元）。

布心項目第一期

布心項目第一期中，(i)西北部土地將發展為總建築面積約57,700平方米之商業寫 字樓及總建築面積約57,600平方米之商務公寓；及(ii)北部土地將發展為總建築面積約 86,671平方米之產業辦公寫字樓，以及總建築面積約38,880平方米之珠寶主題商業物業。 預期布心項目第一期將約於2021年9月竣工備案。 發展布心項目第一期之預計時間表 以下是發展布心項目第一期之預計時間表（可根據有關發展之實際情況作出調整）：

年份及月份          行動

2015年8月         • 提交經修訂城市更新單元規劃方案

2015年11月        • 城市更新單元規劃方案獲深圳規劃國土委批准

• 城市更新單元實施主體確認申請獲深圳市羅湖區城市 更新局批准

2015年12月         • 北部土地及西北部土地完成工地清理及拆除工程

2016年12月         • 西北部土地開始主體施工工程

2017年7月           • 北部土地開始主體施工工程

2018年4月          • 西北部土地物業開始預售

2018年7月          • 西北部土地主體結構完成封頂

2019年10月        • 北部土地主體結構完成封頂

• 北部土地產業辦公寫字樓開始預售

2020年9月          • 西北部土地商業寫字樓及商務公寓竣工備案並開始出售

2021年9月          • 北部土地產業辦公寫字樓竣工備案並開始出售

       • 北部土地珠寶主題商業物業竣工備案並開始招租

布心項目第二期

布心項目第二期中，南部土地將發展為租賃商業物業，主要包括(i)一個總建築面積 約37,460平方米之商場；及(ii)一座總建築面積約149,840平方米之珠寶及相關業務的甲級 高層寫字樓。預期布心項目第二期將約於2018年6月施工及將約於2023年7月竣工備案。

發展布心項目第二期之預計時間表 以下是發展布心項目第二期之預計時間表（可根據有關發展之實際情況作出調整）：

 年份及月份        行動

2018年6月          • 南部土地完成工地清理及拆除工程

• 南部土地開始主體施工工程

2021年10月        • 南部土地主體結構完成封頂

2023年7月          • 南部土地之大型商場竣工備案

• 南部土地甲級高層寫字樓竣工備案

• 南部土地之物業開始招租

收購事項對本集團之財務影響

收購事項之總代價約為人民幣2,267,000,000元（相當於約2,683,000,000港元）。有關代價中 合共約人民幣917,000,000元（相當於約1,085,000,000港元）將於2016年6月22日之前支付。代價 餘額約人民幣1,350,000,000元（相當於約1,598,000,000港元）將於2017年6月8日之前支付。

代價之首筆分期款項合共約為人民幣917,000,000元（相當於約1,085,000,000港元），將 以集團之現有內部資源撥付。簽訂土地使用權出讓合同書後，集團總資產增加淨額將約 為人民幣1,350,000,000元（相當於約1,598,000,000港元）。集團之總負債將增加約人民幣 1,350,000,000元（相當於約1,598,000,000港元）。

代價之第二筆分期款項合共約為人民幣1,350,000,000元（相當於約1,598,000,000港元），將 於付款責任到期時以集團認為合適之內部資源、銀行貸款及╱或其他金融工具作融資撥付。

公司認為，收購事項將不會直接對集團之盈利造成任何重大影響。支付代價之首 筆分期款項總額後，集團之現金及現金等值項目將會減少人民幣917,000,000元（相等於約 1,085,000,000 港元），集團之銀行利息收入亦將會減少。

建議：
建議買入，目標價3.2，相等於55億市值

買入原因：
1.消息指布心項目第一期今年下半年，西北部土地物業開始預售。
2.母公司繼續注入資產（270.hk的所有地產項目）。
3.資產折讓大。
4.大股東為廣東省市政府，實力雄厚。

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