研究報告

作者

黃恩賜先生 (John Wong)
分析師

畢業於倫敦大學,擁有碩士和學士學位,求學期間主修金融和經濟學,主要負責房地產行業和酒店行業的研究,擅於挖掘上市公司內在價值。

Graduated from Master and Bachelor Degrees in various universities in London and specialized in Finance and Economics throughout his academic study. Currently focus on property and gaming industry in both PRC and Hong Kong.


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時代地產 (1233.HK) - 具質素的珠三角土地儲備

2017年9月28日 星期四 觀看次數2441
時代地產(1233)
推介日期  2017年9月28日
投資建議 暫無評級
建議時股價 $7.560

投資概要

- 集團主要營運於珠三角地區,以建築面積計算,其土地儲備中約57%的土地位於粵港澳大灣區

- 大量的城市更新發展項目正在申請改造中,預料將為集團提供大量的可售面積

公司概況

2017年上半年快速增長: 於2017年上半年,時代地產銷售實現了大幅度的增長。 收入較2016年同期的56.9億人民幣增長53.1%至2017年上半年的87.25億人民幣。 毛利較2016年同期的14.99億人民幣上升53.5%至2017年上半年的23.01億人民幣。 毛利上升主要是由於物業銷售收入增加,同時毛利率略有上升,由2016年上半年的26.3%上升至2017年上半年的26.4%。 股東應佔核心利潤從2016年同期的5.4億人民幣增長17.6%至6.36億人民幣。 淨利潤同比增長51.3%至7.99億人民幣,股東應佔淨利潤卻下跌9.4%至4.98億人民幣。 於2017年上半年,時代地產物業銷售頗為強勁,首六個月合同銷售額達170.3億人民幣,同比增長27.5%,若以合同銷售面積來看,2017年上半年合約銷售面積為1,165,000平方米 (2016年上半年為1,198,000平方米),輕微下跌2.75%,因此合約銷售額上升的原因是由每平方米銷售價格上升所致的。 時代地產於2017年上半年的每股基本盈利以及每股攤薄盈利均為人民幣0.29人民幣。

優質和主要位於粵港澳大灣區的土地儲備: 時代地產主要從事珠三角地區的地產發展業務。 截至2017年6月30日,時代地產的土地儲備總建築面積達1450萬平方米,足夠集團未來3至5年的發展。 從土地儲備的地區分佈來看,若以建築面積計算,約57%,或8,214,981平方米的土地儲備位於廣州,佛山,珠海,中山,東莞和惠州。 因此,粵港澳大灣區國策預計將為時代地產帶來巨大的益處。 集團的土地儲備同時擁有低成本的優勢,平均土地成本僅為每平方米3,242人民幣。 此外,集團於2017年上半年收購了9塊土地,其中6幅土地位於廣州,佛山,惠州。 這9幅土地將為土地儲備提供額外的1,886,309平方米的建築面積。

城市更新為集團獲取項目的一大渠道: 除了通過公開招標市場補充土地儲備,時代地產同時以城市更新方式獲得大量項目。 截至2017年6月30日,時代地產共有48個城市更新項目,主要分佈在廣州和佛山,其中17個項目已完成併購和將有可能較早完成改變用途申請,它們的建築面積約為366萬平方米。 此外,其餘31個項目的規劃總建築面積約1000萬平方米,集團已簽署合作意向書。

粵港澳大灣區國策將有利集團: 粵港澳大灣區國策為集團的估值帶來正面作用。 粵港澳大灣區中的運輸系統和基礎設施均十分完善,把大灣區的大型核心城市如香港和深圳連接到惠州,長沙,清遠等經濟發展相比稍為遜色的大灣區城市或非大灣區城市。 長遠來看,該批發展中城市將受益於大灣區國策,主要是從發達城市,如香港和深圳,的人口增長和經濟發展方面所帶動的置業需求外溢所帶動。 時代地產在整個地區擁有大型的土地儲備,每平方米成本僅約3,242人民幣。 於粵港澳大灣區國策所帶動下,於可見的將來,集團將受益於經濟發展所帶動的需求,因此集團將有可持續的利潤率和可觀的收入增長,為集團帶來重估的機會。

流動性狀況有所改善,但負債率仍然較高: 截至2017年6月30日,時代地產的負債比率為68.6%,高於去年年底的54.7%。 2016年的負債比率特別低的原因是物業銷售的確認和現金流入所致,從而降低了負債率。 於2017年上半年,集團的流動比率為2.2x (2016年:1.8x),主要是由於開發中物業的增加所致。 於2017年上半年,若計算受限制銀行存款在內,集團的現金儲備約130億人民幣,足以應付於短期內到期的貸款。

我們建議投資者密切關注時代地產: 時代地產為中國房地產開發商中估值最低的股票之一,同時股息收益率高達4.5%左右。 集團重點發展珠三角地區,該地區的經濟發展更得到國策支持。 此外,集團在廣州,佛山,惠州等地擁有大型的土地儲備,集團同時有巨大的潛在發展項目,於城市更新項目中,所有項目的總建築面積達1300萬平方米。 因此,我們建議投資者密切關注時代地產。

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