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時代地產 (1233.HK) - 具質素的珠三角土地儲備

2017年9月28日 星期四 觀看次數6903
時代地產(1233)
推介日期  2017年9月28日
投資建議 暫無評級
建議時股價 $7.560

投資概要

- 集團主要營運於珠三角地區,以建築面積計算,其土地儲備中約57%的土地位於粵港澳大灣區

- 大量的城市更新發展項目正在申請改造中,預料將為集團提供大量的可售面積

公司概況

2017年上半年快速增長: 於2017年上半年,時代地產銷售實現了大幅度的增長。 收入較2016年同期的56.9億人民幣增長53.1%至2017年上半年的87.25億人民幣。 毛利較2016年同期的14.99億人民幣上升53.5%至2017年上半年的23.01億人民幣。 毛利上升主要是由於物業銷售收入增加,同時毛利率略有上升,由2016年上半年的26.3%上升至2017年上半年的26.4%。 股東應佔核心利潤從2016年同期的5.4億人民幣增長17.6%至6.36億人民幣。 淨利潤同比增長51.3%至7.99億人民幣,股東應佔淨利潤卻下跌9.4%至4.98億人民幣。 於2017年上半年,時代地產物業銷售頗為強勁,首六個月合同銷售額達170.3億人民幣,同比增長27.5%,若以合同銷售面積來看,2017年上半年合約銷售面積為1,165,000平方米 (2016年上半年為1,198,000平方米),輕微下跌2.75%,因此合約銷售額上升的原因是由每平方米銷售價格上升所致的。 時代地產於2017年上半年的每股基本盈利以及每股攤薄盈利均為人民幣0.29人民幣。

優質和主要位於粵港澳大灣區的土地儲備: 時代地產主要從事珠三角地區的地產發展業務。 截至2017年6月30日,時代地產的土地儲備總建築面積達1450萬平方米,足夠集團未來3至5年的發展。 從土地儲備的地區分佈來看,若以建築面積計算,約57%,或8,214,981平方米的土地儲備位於廣州,佛山,珠海,中山,東莞和惠州。 因此,粵港澳大灣區國策預計將為時代地產帶來巨大的益處。 集團的土地儲備同時擁有低成本的優勢,平均土地成本僅為每平方米3,242人民幣。 此外,集團於2017年上半年收購了9塊土地,其中6幅土地位於廣州,佛山,惠州。 這9幅土地將為土地儲備提供額外的1,886,309平方米的建築面積。

城市更新為集團獲取項目的一大渠道: 除了通過公開招標市場補充土地儲備,時代地產同時以城市更新方式獲得大量項目。 截至2017年6月30日,時代地產共有48個城市更新項目,主要分佈在廣州和佛山,其中17個項目已完成併購和將有可能較早完成改變用途申請,它們的建築面積約為366萬平方米。 此外,其餘31個項目的規劃總建築面積約1000萬平方米,集團已簽署合作意向書。

粵港澳大灣區國策將有利集團: 粵港澳大灣區國策為集團的估值帶來正面作用。 粵港澳大灣區中的運輸系統和基礎設施均十分完善,把大灣區的大型核心城市如香港和深圳連接到惠州,長沙,清遠等經濟發展相比稍為遜色的大灣區城市或非大灣區城市。 長遠來看,該批發展中城市將受益於大灣區國策,主要是從發達城市,如香港和深圳,的人口增長和經濟發展方面所帶動的置業需求外溢所帶動。 時代地產在整個地區擁有大型的土地儲備,每平方米成本僅約3,242人民幣。 於粵港澳大灣區國策所帶動下,於可見的將來,集團將受益於經濟發展所帶動的需求,因此集團將有可持續的利潤率和可觀的收入增長,為集團帶來重估的機會。

流動性狀況有所改善,但負債率仍然較高: 截至2017年6月30日,時代地產的負債比率為68.6%,高於去年年底的54.7%。 2016年的負債比率特別低的原因是物業銷售的確認和現金流入所致,從而降低了負債率。 於2017年上半年,集團的流動比率為2.2x (2016年:1.8x),主要是由於開發中物業的增加所致。 於2017年上半年,若計算受限制銀行存款在內,集團的現金儲備約130億人民幣,足以應付於短期內到期的貸款。

我們建議投資者密切關注時代地產: 時代地產為中國房地產開發商中估值最低的股票之一,同時股息收益率高達4.5%左右。 集團重點發展珠三角地區,該地區的經濟發展更得到國策支持。 此外,集團在廣州,佛山,惠州等地擁有大型的土地儲備,集團同時有巨大的潛在發展項目,於城市更新項目中,所有項目的總建築面積達1300萬平方米。 因此,我們建議投資者密切關注時代地產。

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