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嘉華國際 (173.HK) - 可持續性高的發展業務

2017年9月22日 星期五 觀看次數8667
嘉華國際(173)
推介日期  2017年9月22日
投資建議 買入
建議時股價 $4.850
目標價 $5.900

投資概要

- 朗屏8號等數個主要物業發展項目預計將在2017年下半年完成和交付,這些項目將為集團帶來可觀的收入和現金流

- 位於啟德的項目嘉匯預計將會有相當可觀的利潤率,主要原因為其他發展商投地的價格高昂,提高嘉匯的叫價能力

- 新投資物業帶來的額外可出租面積提升集團的經常性收入

公司概況

收入和核心利潤在2017年上半年略有下滑: 嘉華國際的收入從2016年上半年的55.36億港元下降至2017年上半年的49.18億港元,同比下降11%,主要原因為物業發展收入減少。 合約銷售由2016年上半年的67億港元上升至2017年上半年的103億港元,同比增長54%,其中大部分的銷售由香港的朗屏8號和嘉匯,以及南京的嘉譽山所貢獻的。 儘管收入減少,歸屬於集團股東的淨利潤由2016年上半年的18.97億港元增加14%至2017年上半年的21.62億港元,主要由上海嘉御庭二期服務式公寓於近期完工所帶來的物業重估收益,和毛利率從2016年上半年的45.6%上升至2017年上半年的64.7%所貢獻的。 撇除一次性項目及投資物業重估收益,嘉華國際核心利潤由2016年上半年的18.13億港元下降29%至2017年上半年的12.93億港元。 於2017年上半年,集團每股基本收益上升9%至0.7306港元,並宣布派發每股0.05港元的中期股息,與2016年上半年度的中期股息相同。

2017年的利潤將由朗屏8號,嘉瀧匯,嘉匯城第四期和星際灣第三期所推動: 朗屏8號為嘉華國際 (佔60%權益) 與信和置業 (佔40%權益) 共同發展的物業,於2017年8月,朗屏8號完工並成功取得入伙紙,意味著該物業所產生的利潤和現金流可在2017年下半年入帳。 朗屏8號的建築面積達49,000平方米,銷售極為強勁,截至2017年6月,超過95%的單位已被出售。 此外,於2017年下半年,集團將陸續推出其他物業,如嘉瀧匯 (建築面積: 16,000平方米),嘉匯城第四期 (建築面積: 34,000平方米) 及星際灣第三期 (建築面積:34,000平方米)。 這些物業位於中國的主要城市如上海,廣州和東莞。 這些項目將於2017年推出並預計將於2017年完成,因此,其相關的收入和現金流預計將在銷售的同年確認。

成功的土地儲備補充策略: 嘉華國際於2017年成功取得位於南京浦口區 (33.3%權益) 及香港錦上路港鐵站項目 (33.3%權益)。 值得一提的是,嘉華國際透過和其他地產商合作取得這些土地。 特別是香港錦上路港鐵站項目,集團與信和置業和中國海合作取得該項目。 現時香港和中國公開市場投地的價錢相當昂貴,對嘉華國際來說,集團與其他地產商合作允許集團補充其土地儲備,儘管集團與中資發展商相比下集團的資源較少。

未來數年的發展項目十分充裕: 嘉華國際的發展項目於未來數年陸續完工,每年均有數萬平方米甚至數以十萬計平方米的建築面積完工,每年完工的建築面積分佈大致上平均,此外,集團亦有一些正在計劃階段的項目,它們尚未有完工日期,但其地理位置和面積預料均會為集團帶來龐大的利潤。 事實上,集團幾乎每年都有約10萬平方米的建築面積完成,加上其積極的土地儲備補充策略,集團的收入和利潤均有一定的可持續性。 以下為集團項目完工的時間表:

新增的五年期循環及定期貸款進一步降低借貸成本: 集團於2017年1月獲得80億港元的五年期循環及定期貸款,其中40億港元用於為一筆40億港元的未償還貸款的再融資。 新的貸款將允許集團於2017年上半年的平均借貸成本降至2.1%,比2016年同期下降0.6%。 淨負債比率則輕微上升至16%,與同業相比為一個可控制的水平。

估值和風險

我們的估值模型顯示目標價為5.90港元: 嘉華國際擁有眾多的項目,其項目儲備令其收入和盈利的可持續性大大增加,旗下項目如大埔白石角,嘉匯和新啟德項目預計將為集團帶來巨額的收入。 此外,集團積極補充土地儲備,最近與信和置業和中國海外等大型地產商合作獲得錦上路港鐵站項目。 因此,我們給予嘉華國際5.90港元的目標價,相當於市盈率和市盈率4.53倍和0.55倍,為「買入」評級。(現價截至9月18日)

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