收購新加坡物管公司，意義重大

2014年11月彩生活成功收购新加坡物業管理公司Steadlink。交易完成後，彩生活持有Steadlink Asset 68%股權，取得國際物管牌照、吸收國際優秀人才以及擴大線上服務平台是彩生活的重要收穫。這宗交易意味着彩生活進入國際物業管理業務，業務線的可拓展性大大增強。

2014年中期業績增長迅猛

2014上半年，彩生活收入同比增長49%達人民幣1.63億，股東應占利潤同比增長206%至人民幣0.62億。期內，毛利率水準顯著上升12.1個百分點至66.1%，主要由於毛利率接近100%的酬金制收入和顧問收入比重上升。截止6月末，公司的合約管理面積為1.62億平方米，同比增加138%，其中，包括0.89億平方米的管理面積和0.73億平方米的顧問合約面積。

物業管理、工程服務和社區經營服務是彩生活的三大業務

2013年，物業管理服務、工程服務和社區經營服務的收入比重分別為58.7%、22.2%和19.1%。物業管理服務為住宅社區提供基礎的維護和保養服務，是彩生活的收入主體，而工程服務和社區經營服務則提供升級和增值服務。

從毛利率方面，三塊業務差異較大

2013年物業管理服務、工程服務和社區經營服務的毛利率分別為58.3%、38.8%和98.4%。2011-2013年，彩生活的物業管理服務毛利率從40.9%升至58.3%，酬金式的物業服務收入上升是關鍵。

帳面現金增長顯著

6月末，彩生活的帳面現金（含受限制存款）總計人民幣8.03億，較2013年末猛增446%。帳面現金大增主要源於公司IPO募資淨額達人民幣7.1億，處於淨現金水準，財務穩健。

我們的看法：

彩生活的兩個重要業績觀測指標：物業管理面積增長和APP活躍用戶數增長，前者反映公司基礎業務的增長情況（安全邊際），後者反應公司增值服務的增長情況（想像空間)。依賴於物業管理面積快速增加和管理效率提升，物業管理服務業務將推動彩生活的淨利潤在2013-2016實現爆發性增長，預計2013-2015年的業績複合增速有望超過100%。基礎物業服務是近幾年推動彩生活的業績跨越式增長的關鍵。而未來的業績增長則聚焦於社區經營服務。

估值：

我們預計公司在物業管理面積增長、酬金制服務費比率上升以及維護保養收入上升的推動下2013-2015兩年收入和利潤複合增幅達78%和137%。我們給予彩生活“買入”評級，12個月目標價為8港元，相當於25倍的2015年預期市盈率。

收購新加坡物管公司，意義重大

11月彩生活成功收购新加坡物業管理公司Steadlink Asset Management，彩生活进军国际市场正式拉开序幕。资料显示，彩生活收购该项目后，将新增管理楼宇20栋，新增管理户数达4377户。交易完成後，彩生活持有Steadlink Asset 68%股權，取得國際物管牌照、吸收國際優秀人才以及擴大線上服務平台是彩生活的重要收穫。這宗交易意味着彩生活進入國際物業管理業務，業務線的可拓展性大大增強。

中期業績顯著增長

2014上半年，彩生活收入同比增長49%達人民幣1.63億，股東應占利潤同比增長206%至人民幣0.62億。期內，毛利率水準顯著上升12.1個百分點至66.1%，主要由於毛利率接近100%的酬金制收入和顧問收入比重上升。

截止6月末，公司的合約管理面積為1.62億平方米，同比增加138%，其中，包括0.89億平方米的管理面積和0.73億平方米的顧問合約面積。2014年上半年，彩生活的顧問服務開始產生收益，達到人民幣0.1億，毛利率達到100%。

期內，物業管理服務、工程服務和社區增值服務分別增長33.3%、77.3%和79.7%，收入比重分別為58.5%、21.5%和20%。收入的主要增長源於管理面積顯著增加帶來的酬金制服務費、維護保養以及其他收入的快速增長。

物業管理仍是主要收入來源

物業管理、工程服務和社區經營服務是彩生活的三大業務。2013年，物業管理服務、工程服務和社區經營服務的收入比重分別為58.7%、22.2%和19.1%。物業管理服務為住宅社區提供基礎的維護和保養服務，是彩生活的收入主體，而工程服務和社區經營服務則提供升級和增值服務。雖然後兩者收入比重不及基礎服務，但在利潤率和服務拓展方面有著基礎物管服務不具備的擴展性。

從毛利率方面，三塊業務差異較大。2013年物業管理服務、工程服務和社區經營服務的毛利率分別為58.3%、38.8%和98.4%。2011-2013年，彩生活的物業管理服務毛利率從40.9%升至58.3%，酬金式的物業服務收入上升是關鍵。

盈利模式創新推動彩生活增長

依賴於物業管理面積快速增加和管理效率提升，物業管理服務業務將推動彩生活的淨利潤在2013-2016實現爆發性增長，預計2013-2015年的業績複合增速有望超過100%。基礎物業服務是近幾年推動彩生活的業績跨越式增長的關鍵。

儘管彩生活通過引入先進的管理模式來提升服務品質和管理效率，使得其毛利率水準顯著高於同業，但物業管理服務仍是一種基礎性的服務，這種基礎服務的利潤增長取決於管理面積增長和成本控制水準。坦白說，這種服務的利潤增長的持續性不強，且利潤率上升空間有限。

如果說物業管理服務代表彩生活的現在，而社區經營服務則是彩生活的未來。目前彩生活的社區經營的關注點仍然是社區空間的經營，而社區APP“彩之雲”所代表的對於社區居民的增值服務則是一個重要方向。未來的社區經營服務的對象不是物業，而是社區居民。彩生活將社區居民導入在統一的服務平臺進行各類消費活動，“彩之雲”就是這個平臺。因此，“彩之雲”的價值就是互聯網公司O2O業務的落地支點。從這一角度來看，“彩之雲”是具備潛在的重要價值，未來不排除被大互聯網公司收購或者分拆上市的可能。

財務狀況穩固

6月末，彩生活的帳面現金（含受限制存款）總計人民幣8.03億，較2013年末猛增446%。帳面現金大增主要源於公司IPO募資淨額達人民幣7.1億，處於淨現金水準，財務穩健。而6月末，公司的流動比率為4.3倍，較2013年末的1.2倍大幅提高，也印證了公司目前充裕的帳面現金和較低的財務杠杆的現狀。

風險

物業管理費收繳不足風險；

勞動力成本以及其他經營成本上升；

社區經營服務未能有效驅動未來公司業績的潛在增長；

“彩之雲”進展未如預期。

估值

彩生活的兩個重要業績觀測指標：物業管理面積增長和APP活躍用戶數增長，前者反映公司基礎業務的增長情況（安全邊際），後者反應公司增值服務的增長情況（想像空間)。

我們預計公司在物業管理面積增長、酬金制服務費比率上升以及維護保養收入上升的推動下2013-2015兩年收入和利潤複合增幅達78%和137%。我們給予彩生活“買入”評級，12個月目標價為8港元，相當於25倍的2015年預期市盈率。

財務數據

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