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深圳控股 (604.HK) - 大致完成退出三四線城市

2017年10月17日 星期二 觀看次數4813
深圳控股(604)
推介日期  2017年10月17日
投資建議 增持
建議時股價 $3.660
目標價 $4.050

投資概要

- 毛利率大幅上升,主要是由深圳物業銷售確認所導致,當中部份項目的毛利率更高達66% (深圳項目平均毛利率約50.7%)

- 鑑於三線城市和四線城市的房地產價格開始復甦,集團進一步減少其於此等城市的土地儲備和項目,此等城市現時於集團土地儲備的佔比大幅下降至34%

公司概況

2017年上半年集團收入下降,淨利潤大幅增長: 深圳控股於2017年上半年的收入下降14.6%至54.54億港元,下降主要是由於深圳房地產監管收緊及深圳若干項目將在2017年下半年或2018年才能確認,從而影響了2017上半年的收入。 儘管收入有所減少,毛利於2017年上半年上升1.9%至21.7億港元,主要原因是毛利率由2016年上半年的33.8%上升至2017年上半年的40.3%,毛利率大幅增長是由於深圳的收入佔比增加所致,該地區於2017年上半年的收入佔比為69.4%,平均毛利率為50.7%。 股東應佔利潤則增長119.3%,主要是由集團經公開掛牌方式出讓其三線城市和四線城市項目的收益所貢獻,該一次性收益為33.25億港元 (以100%權益計算)。 於2017年上半年,儘管股東應佔利潤增加,中期股息維持在每股0.07港元。

進一步優化土地儲備: 深圳控股繼續提升其土地儲備的結構和質量,集團於報告期內出讓了數塊位於三線城市和四線城市的土地。 於2017年上半年,集團通過公開掛牌方式出讓其位於廣東三水、江蘇泰州、江蘇姜堰的5個項目,實現稅後收益33.3億港元。 加上集團於2016年出讓的河源土地,此意味著集團在三線城市和四線城市的退出大致上完成。 三線城市和四線城市對集團土地儲備的佔比由2016年的49%下降至2017年上半年的34%,這下降意味著集團大幅的提升其土地儲備質素。 此外,集團積極擴展其位於高端城市的土地儲備,於期內集團與路勁基建獲得了香港屯門的住宅用地 (建築面積: 43,938平方米,各50%權益)。

合同銷售於本年首9個月與同業相比較為疲弱: 深圳控股於2017年首9個月的累計合同銷售額達102.4億人民幣,同比下降43%,累計銷售面積達480,079平方米,同比下降37%。 於2017年上半年,入賬收入亦下跌14.6%至54.4億港元。 銷售額下降主要是由於中國,特別是深圳,的房地產監管條例加緊。 根據2017年的中期報告,2017年前6個月的合同銷售額中,有76%的銷售額是由深圳所貢獻。 鑑於集團於深圳的項目均為高毛利項目,因此我們預計利潤率的上升將抵銷部份合同銷售收入下降帶來的負面影響。

於未來兩年,集團將有數個大型項目完工,當中一大部分將於2019年完工,特別的是,部分項目位於深圳市的優越地點。 因此,縱使房地產監管條例收緊,我們認為此等項目仍會相當受注目。 此等項目的例子如下:

估值和風險

我們的估值模型顯示目標價為4.05港元: 儘管確認收入和合約銷售下降,但由於集團擁有深圳的優越土地資源,我們對深圳控股維持樂觀的看法。 我們也認為深圳的項目有助提高利潤率,從而抵消由政策收緊帶來的收入下降負面影響。 因此,我們調整深圳控股的目標價至4.05港元,相當於市盈率和市盈率9.56倍和0.86倍,為「增持」評級。(現價截至10月13日)

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