新鸿基地产发展有限公司（00016.HK）

一、 摘要

新鸿基地产（00016.HK）公布截至 2025 年 12 月 31 日止之中期业绩，显示公司在面对香港房地产市场调整期时，展现出强劲的营运韧性与资产负债表管理能力。

受惠於住宅新盘交楼入帐增加及稳健的投资物业组合，集团期内营收与股东应占溢利皆录得显着按年增长。

二、 营运数据深度拆解

1. 物业发展：推盘与交楼双轮驱动

-销售溢利回升：期内来自物业销售的溢利录得显着回升，主要得益於香港数个主要住宅项目（如启德天玺·天、屯门 Novo Land 等）顺利交楼入帐。

-合约销售表现：集团香港合约销售额达约 174 亿港元，维持地产龙头的吸金能力。在新盘定价策略采取「贴市开价」带动下，整体去化率维持高位，显示市场对新地品牌质素的认可度。

2. 物业投资:租金收益提供防守韧性

-物业租金组合：香港及内地投资物业组合继续提供稳定的经常性现金流。香港购物商场及甲级写字楼整体出租率维持在 90% 以上的高水平。

-租金收入表现：随着访港旅客回升及内地零售销售逐步复苏，旗舰商场（如 IFC、APM、新城市广场）零售额保持韧性。办公楼租金虽受到市场新增供应压力，但凭藉优质资产规格，续租率表现仍好於同行，展现极佳的财务审慎。

3. 财务状况与流动性：健全的资产负债表

-负债比率维持低位：集团的净负债比率为13.5%，展现极佳的财务审慎性。

-利息覆盖率：利息覆盖率为8.7倍。在全球融资成本波动背景下，集团展现出优异的抗风险能力与灵活的债务重组能力。

4. 多元化业务协同发展

公司业务涵盖电讯（数码通）、数据中心（新意网）、运输基建及物流等，2025/26上半财年合计贡献约24.6%的收入，有助於分散经营风险、增厚现金流。

三、 投资亮点与发展展望

1.北部都会区的长远土地储备优势

新地在「北部都会区」拥有庞大的农地储备，已陆续转换为发展用地。目前区内共有 8 个发展中项目，总楼面面积超 450 万平方尺，可提供约 10,000 个住宅单位，是香港未来中长期土地供给的主要受益者。

2.内地大型综合体陆续收成

上海 ITC、杭州国际金融中心及广州环球贸易广场等大型综合项目陆续竣工及开业，持续为集团贡献高质素的经常性租金收入。

3.美国联储局加息预期降温

理事沃勒释放鸽派讯号，指若通胀持续降温将支持9月按兵不动，市场对9月加息的可能性 从上周早些时候近70%急降至约50%。

4. 屯门第16区站第二期项目可与第一期项目产生协同效应

几天前(4/9)公布港铁公司屯门第16区站第二期物业发展项目最终由大型发展商新地投得。投得项目的新地早前投得第一期项目，故相信有利该两项目起协同效应，提升整体项目的发展潜力，并势将成为区内市中心地标。屯门南延线第16区站目标於二零三零年峻工，故是次第二期项目落成时，可享铁路优势，并结合大型商场及公共交通交汇处一并发展，交通及生活配套齐备，发展潜力优厚。

四、 主要风险因素

1.香港写字楼市场供过於求

中环及东九龙甲级写字楼新供应持续释放，可能拖累租金单价及续租率。

2.宏观经济不确定性

内地及香港消费复苏步调若慢於预期，可能影响零售商场租金分成。

五、 买卖策略

买入价: $115

目标价: $148

止蚀价: $103.5

资料来源: 2025/26年度中期业绩公告

注：本人许伟龙为证监会持牌人士。截至本评论文章发表日止，本人及/或其有联系者并无持有全部提及之证券的所有相关财务权益。