公司简介

恒基地产为现时本港最大地产发展商之一。其核心业务包括物业发展及物业投资，亦直接持有一间上市附属公司恒基兆业发展有限公司(0097.HK)及三间联营公司包括香港中华煤气有限公司(0003.HK)﹑香港小轮(集团)有限公司(0050.HK)及美丽华酒店企业有限公司(0071.HK)之股份权益。

2012年业绩符合市场预期，受惠「迎海」及「尚悦」销情理想，2013年业绩料有惊喜

2012年物业销售同比下跌10.2%至87.1亿港元，主要是因为同期较少香港物业销售入账，香港物业销售同比下跌28%至67.8亿港元。但受惠香港楼价上升，物业发展毛利率由2011年的22.6%上升至2012年的26.5%。投资物业收入同比上升14.6%至44.9亿港元，主要受惠租金上升及内地投资物业出租率有所改善。核心盈利同比上升27.7%至71亿港元，符合市场预期。每股派息1.06港元，同比上升6%，派息比率由41.5%下降至35.7%，但每10股将获派送1股红股。负债比率则由19.9%下跌至17.2%，属健康水平。每股资产净值则同比上升8.6%至85港元。2012年下半年开始预售的大型项目马鞍山「迎海」及元朗「尚悦」预计会於2013年入账，项目针对本地首次置业者及换楼客，至今销情理想，截至13年2月底两项目销售总额已达66.6亿港元，占2012年物业销售76.5%，预料2013年香港物业销售将录得不错增长。

项目主攻用家，资产净值折让过份反映风险

预期恒地2013年将在香港推出6个项目，连同元朗尚悦余下座数，合共达3,391个单位，集团自占楼面面积约1.28百万平方尺。粉岭「逸峰」已於今年3月中开售，至今售出约442个单位，占总数61%，单位平均售价为4..42百万港元，反映中价大型项目仍有很大需求。受新房屋政策及地产发展商减价促销影响，最近香港楼价有所调整，但我们认为现时刚性需求大，未来3-4年供应仍不足，楼价合理调整(5-10%)後用家将相继入市。2013年第一季恒地主要项目的单位平均售价为5.14百万港元，远低4大发展商合计的单位平均售价7.2百万港元，反映恒地售楼策略有别，主要是以本地用家为目标。政府推出多项印花税後，豪宅市场，投资需求大受打击，但恒地主攻用家，现时38%的资产净值折让已过份反映风险。

估值

我们轻微提升了2013年12月预测资产净值1.9%至每股HKD90.3，以反映集团持有上市公司较高的估值。我们维持每股资产净值折让率30%的估值，以反映现时政策风险及香港楼价调整的预期，所以目标价亦轻微上调1.9%至HKD63.2，维持「增持」评级。现时股价对资产净值有约38%折让，比长期平均值减1个标准差的34.4%折让更低，我们认为现时估值已过份反映相关风险，给予投资者一个好的入市机会，但监於政策风险仍然存在﹑《一手住宅物业销售条例》将生效为发展商带来不稳因素，建议投资者分阶段增持作中长线投资。

主要风险

政策风险

香港楼价跌幅比预期大

提早进入加息周期

旧楼收购重建项目进度放慢

财务情况

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