投资概述

-调研的直观感受：彩生活在全国的社区覆盖速度很快，拓展团队效率高；物业管理体系的异地复制成功，减员增效和集中管控的效果突出，业主满意度较高(超90%)，物业管理品质保持一贯的高水准；增值服务的线上落地动作卓有成效。

-对於新的行业竞争者加入，我们的看法是：相比较横向的竞争增强的负效应，我们更加积极看待这些重量级玩家给整个物业管理行业的积极意义：更大的市场、更多的玩法和更大的行业市值潜力。

-关於市场格局，未来几年管理面积超过10亿平方米的3-5家大型物业公司将主导中高端物业管理市场，彩生活将凭藉先发优势和策略布局跻身第一集团。至於竞争，我们认为，更多的体现在社区增值模式的探索层面，而非“圈地”层面，这方面彩生活的新业务能见度已使其具备相当竞争优势。

-彩生活是我们在房地产转型期持续推荐的香港内房股的核心标的，不仅仅是革新式的物业管理和盘活存量物业价值，更是利用“互联网+”思维盘活物业里“人”的价值，即O2O社区服务平台价值。我们认为彩生活是香港市场真正意义上的O2O公司，维持彩生活“买入”评级，12个月目标价上调至13.8港元，，相当於53x和36x的2015/2016年预期P/E。(现价截至6月19日)

调研感受

6月上旬，我们参加了彩生活在上海的反向路演活动，实地参观了彩生活位於嘉定区和浦东新区的两个物业专案。我们谈一些直观感受：

彩生活在全国的社区覆盖速度很快，拓展团队效率高。上海地区的社区管理面积快速扩展到1200万平方米，华东地区拓展至接近1亿平方米，与一些当地地产企业建立了稳固合作关系，成功在异地形成高水准的第三方物业管理公司的形象。

2、物业管理体系的异地复制成功，减员增效和集中管控的效果突出，业主满意度较高(超90%)，物业管理品质保持一贯的高水准。

增值服务的线上落地动作卓有成效。彩之云平台上的E理财、E租房和E维修满足了社区业主多场景的真实生活需求，形成了“线上+线下”的商业闭环，并均有不俗的业绩数据：E理财每天5000单、E租房每月5000单和E维修每天1000单。彩之云的用户数量和活跃度将呈现快速上升趋势。

对於竞争者进入的看法

我们关注到，近半年包括万科、绿城、中海在内的大型地产公司大力拓展旗下物业管理业务，并伺机分拆上市的消息不绝於耳。从而，投资者对於物业市场新的竞争格局有着诸多理解。

对於这些行业新动态，我们的看法是：相比较横向的竞争增强的负效应，我们更加积极看待这些重量级玩家给整个物业管理行业的积极意义：更大的市场、更多的玩法和更大的行业市值潜力。

“物业管理+增值服务”应该是包括彩生活在内的新玩家的基础模式，物业管理增强黏性和现在的利润基础，增值服务提供O2O业务和未来的持续性利润。我们相信，在未来几年内，市场的主要玩家均可以提供优质的基础物业服务，真正形成差异的是後端的增值服务。

关於市场格局，未来几年管理面积超过10亿平方米的3-5家大型物业公司将主导中高端物业管理市场，彩生活将凭藉先发优势和策略布局跻身第一集团。至於竞争，我们认为，更多的体现在社区增值模式的探索层面，而非“圈地”层面，这方面彩生活的新业务能见度已使其具备相当竞争优势。

风险

增值业务进展低於预期；

线上垂直类APP的威胁；

估值

2015年以来，公司的物业管理和增值业务推进卓有成效，O2O业务已处於初步落地阶段。从E理财、E租房和E维修几个APP端落地的情况来看，进展顺利，客户的需求黏性不断提升，“线上+线下”的商业闭环已经成型。未来，快速的社区拓展、同业收购和O2O业务模式的成型且营收比重上升将是拉动公司利润增长和估值上升的关键。

彩生活是我们在房地产转型期持续推荐的香港内房股的核心标的，不仅仅是革新式的物业管理和盘活存量物业价值，更是利用“互联网+”思维盘活物业里“人”的价值，即O2O社区服务平台价值。我们认为彩生活是香港市场真正意义上的O2O公司，维持彩生活“买入”评级，12个月目标价上调至13.8港元，，相当於53x和36x的2015/2016年预期P/E。

财务报告

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