公司简介

置富产业信托是一家房地产投资信托基金，於2003 年7 月4 日订立的信托契约（经修订）组成。置富产业信托於2003 年8月12 日及2010 年4 月20 日分别在新加坡证券交易所有限公司及香港联合交易所有限公司上市。置富产业信托持有香港16 个零售物业，包括面积约245 万平方尺零售楼面及1,984 个车位。

投资慨要

完成嘉湖银座物业收购: 对嘉湖银座物业的收购已於13年9月16日的股东特别大会中获得通过及於13年10月9日完成。收购金额58.49亿港元由提取新订融资49.02亿港元及基金单位配售9.47亿港元支持。我们於之前的研究报告提过，我们认为收购对14年财年的每基金分派带来正面影响，以可出租面积计，嘉湖银座物业於14年财年将有45.5%的租赁到期续约，我们预期理想的续租租金调升率将提升物业的租金回报率及估值。我们认同置富产业信托是次收购将带来增长动力，为股东们创造价值。

置富产业信托被市场忽视及低估: 10年期美国国债息率由今年5月起4个月由1.63%攀升至近3%。同期置富产业信托的股价下跌了14.2%至6.26港元。我们观察到自美国联储局公布维持同样的购债规模，直至更多的证据反映美国经济正在复苏後，10年期美国国债息率已冷静下来，跌至约2.6%，但它并没有为置富产业信托股价带来正面影响。十月份，置富产业信托的股价下跌了2%，而且於窄幅横行(於6.18港元至6.43港元之间)，於同期，摩根士丹利资本国际的美国房地产投资信托基金指数(MSCI US REIT index)上升2.7%，领汇(823.hk)上涨2.8%，我们亦注意到10月份交易量显着下跌至平均每日1.49百万股(8月及9月份分别为2.94百万股及3.81百万股)。，我们相信置富产业信托的股价是被低估了。

2013年第3季业绩公布将成股价催化剂: 置富产业信托将於2013年11月11日公布第3季度业绩，我们认为将会是股价短期的催化剂。健康的出租率及续租租金回报率(预期分别为约97%及17%)带动下，我们预期其季度收入将同比增长近10.3%至3.141亿港元，我们预测其每基金分派将同比攀升近11%至9.06港仙。

投资部署?

置富产业信托股价自2013年下半年起跑输恒指，我们归咎於1.) 联储局减少购债预期令美国债息飙升，令置富产业信托的要求回报上升，2.) 资金流出防守性股份，转去追逐高增长股票。但监於债息回软及股票指数已达至年内高位，我们认为置富产业信托没有太大下跌空间。再者，即将公布的第3季度业绩或会成为股价催化剂，投资者可能会重新把焦点放在其基本面之上。我们建议投资者买入作短线投机或者作为长线投资收取稳定现金流。

估值

我们分别上调了14年财年的物业净收入预测25%至11.68亿港元及每基金分派预测5%至0.399港元，以反映收购嘉湖银座物业带来的影响。我们把股息折现模型推至14年财年，目标价为6.64港元，比之前的预测上升1%，我们已经采用较为保守的折现率假设8.3%，以反映市场对利率上升及资本化率收窄的忧虑。目标价相等於14年财年的股息率6% (历史平均值为5.72%)。以历史平均计，置富产业信托股息率高於10年期香港外汇基金债券息率4.01%。以此息差计，若果10年期香港外汇基金债券息率於2014年年底回升至2-2.5%，置富产业信托的合理股息率将会是6.01-6.51%，所以，主要的下行风险将来自比预期快的息率上升。我们的目标价提供6.2%的潜在升幅，我们给予”增持”评级。

主要风险

香港经济增长放缓

出租率下跌

利率上升较预期快

大量资金流出防守性股份

财务情况

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