投资概要

新意网是香港领先的电讯运营商中立数据中心营运商。新鸿基地产(16.HK)持有74.04%股权。云端服务增长迅速带动高端数据中心需求，加上短中长期规划清淅，我们相信集团的高端数据中心必定能收惠。我们给予目标价为$6.12港元。由於近期股价已明显回升，我们下调评级至“持有”。(现价截至5月27日)

云端服务增长迅速，带动高端数据中心需求

自美国的云端服务开始成熟後，亚洲地区亦开始普及。不但在个人用户，商业用户亦开始对云端服务持开放态度。根据Gartner估计，在2021年，IaaS、PaaS及SaaS的市场规模将分别逹到766亿、318亿和1,437亿美元，三年复合增长率约25%、19%和15%。而在云端服务普及之前，其实云端供应商已经需要提早布局，因此这些云端供应商对数据中心的需求在云端服务普及之前已经出现，而且数量十分庞大。同时，云端供应商对数据中心的质素要求亦较高，例如：需要高电力、高正常运行时间及长停电保护等服务，因此虽然市场上数据中心的数量众多，但真正可以吸引云端供应商进驻的高端数据中心并不多。

集团的Mega Plus为准tier 4数据中心，而透过扩建及优化後的Mega Two和Mega-i亦可提高对云端服务供应商吸引力，如Mega-i在改建後的供电有望提升约40%。另外，将军澳项目所建成的新数据中心相信亦会是高端数据中心，所以我们认为集团绝对能够收受於这次云端服务普及的大趋势。

短中长供应明确

由於数据中心为重资产业务，供应需要数年建立，所以即使未来出现庞大的需求，集团亦需要预先准备，才能够应对需求，并确保未来的增长。我们认为集团在短、中及长期均有清淅的规划。

在短期方面，自2017年10月营运後，Mega Plus现时的租用率约为50%。如此推算，假如按照现时的上客速度，Mega Plus将会在2021年左右饱和。另外，Mega Two及Mega-i亦正在扩建及优化，相信可提升数据中心容量。

在中及长期方面，集团预计荃湾项目将在2021-2022年落成；将军澳项目则预期在2022-2023年开始运作，但可能分数期落成。

按照目前手上的项目，我们相信集团会有足够供应应付未来的需求，并确保增长。

毛利率下跌跟进驻前期费用有关

集团毛利率自2016年起便开始下滑。虽然我们认为当中有部份原因是因为数据中心的竞争日逐激烈所造成，但部份下跌却是由於进驻前期费用造成。在客户正式进驻数据中心的约半年前，集团就已经需要准备所需的设备，如：UPS及空调等等。在客户尚未进驻时，这些设备在设置後便会马上需要进行折旧，但同时集团却暂时无法取得任何收入，因此便会使毛利率出现下跌，直至客户正式进驻後才会回复正常。目前，Mega Plus租用率估计约50%，未来十分大机会再出现上述情况，因此我们预期集团毛利率在未来将继续保持轻微下滑的趋势。

盈利预测

监於数据中心新增容量消化的速度理想，我们把2019/2020FY的预测收入增长提升至16.4%/14.5%。

估值

假设2019年的市盈率为36倍，我们给予目标价$6.12港元。较早前目标价上升5.2%，以反映数据中心新增容量消化的速度理想，对应2020年市盈率为32.2倍。由於近期股价已明显回升，我们下调评级至“持有”。

风险提示

1. 对数据中心的需求低於预期

2. 数据中心在短时间内土地供应量大幅增加

3. 云端服务巨头进入香港数据中心行业

4. 司法覆核败诉

财务报告

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