地皮投标概要

- 地皮成本为每平方尺22,100港元，意味着目标客户群将为高收入人士

- 拥有完善的交通连驳和海景，乃香港岛内临近海边极为罕有的地皮

公司概况

龙光地产及合景泰富合作在鸭脷洲竞投地皮并投得鸭脷洲内地段第136号地皮。 继之前龙光地产於香港尝试投地，如笔架山项目和启德住宅地项目却失败後，鸭脷洲内地段第136号 (鸭脷洲项目) 是龙光地产在香港首次成功投得的项目。 龙光地产及合景泰富以168.55亿港元投得鸭脷洲项目，该项目的地盘面积约126,595平方尺，而最高及最低总建筑面积分别为762,091平方尺及457,255平方尺，每平方尺建筑面积地价，若以最高建筑面积计算，为每平方尺22,100港元，或以最低建筑面积计算，每平方尺地价则为36,800港元。 鸭脷洲项目打破了二十年前由信和置业创造的香港最昂贵地皮的纪录，当年信和置业於1997年以118.2亿元收购小西湾的地皮，该地皮已发展为现今的蓝湾半岛。 事实上，市场预计鸭脷洲项目地皮的价格为77亿港元至114亿港元，因此，这意味着龙光地产及合景泰富投得土地的价格远远超过市场最高估值近48%。

港岛区极为罕有的临海地皮。 鸭脷洲项目位於利南道，该地皮的前身为香港汽车学院的驾驶学习中心。 鸭脷洲项目毗邻大海，是港岛区极为罕有的地皮，拥有近180度的海景。 此外，土地的形状为长方形，有利於剪裁和更易於发展规划。

此外，利南道位於鸭脷洲，而鸭脷洲的交通基础设施完善，该地皮距离海怡半岛地铁站只有几分钟的步行路程，南港岛线连接鸭脷洲和金钟。 从海怡半岛站到金钟站的整个车程只需10分钟，然後居民便能从金钟站前往香港其他地方，例如经荃湾线前往尖沙咀和旺角，或经港岛线前往经中环和铜锣湾。

财务影响

目标客户群将为高收入人士

假设龙光地产及合景泰富用尽所批准的最高建筑面积762,091平方尺之土地，地皮成本将为每平方尺22,100港元。 由於香港的建筑成本约为每平方尺4000港元至5000港元，项目的总成本将约为每平方尺27,000港元。 如果龙光地产希望保持过去几个财政年度的毛利率 (约30%)，每一个单位将须以每平方尺38,500港元出售。

使用附近新楼的交易数据，深湾9号的每平方尺售价（建筑面积）约为21,000港元至25,000港元，而南区•左岸的每平方尺售价约为25,000港元至30,000港元。 鸭脷洲项目的地价连建筑成本约为27,000港元，假设该项目依照现时龙光地产的盈利能力来计算，我们计算出的售价为每平方尺价格38,500港元，事实上，较新和拥有无敌海景的楼盘有九龙站的凯旋门，价格与我们每平方尺预期价格38,500港元相若。 因此，鸭脷洲项目的目标客户群必须来自高收入群体，以确保项目盈利，同时不影响龙光地产的盈利能力。

进军香港的诱因

(1) 对冲汇率风险。 人民币目前处於贬值趋势，其因为美国将提高利率。 此外，龙光地产拥有大量以美元计值的票据，龙光地产最近发行了2022年到期和票面利率为5.75%的2亿美元票据。该票据的利率远低於旧有的票据，旧有的票面利率为11.25%和9.75%，表明现时投资者对龙光地产的财务实力和未来持乐观态度。 由於香港与美元挂鈎，而票据则以美元计价，龙光地产在香港从事物业发展业务，可以自然地对冲人民币相对於美元的贬值。

(2) 发达且需求旺盛的房地产市场。 香港房地产市场需求旺盛，中国地产发展商以及中国居民正在积极寻求购买香港的房地产，以用於投资和避免他们的资产跟随人民币贬值。 此外，香港在物业市场比中国有更成熟的监管，因此，能够在香港经营显示龙光地产乃成熟和强大的房地产发展商，有利於龙光地产的品牌形象和对集团於中国的销售有正面作用。

估值

我们维持「买入」评级以及4.10港元的目标价。 由於鸭脷洲项目由龙光地产和合景泰富共同发展，相对龙光地产所承受的风险亦有所减少。 然而，由於地皮价格，鸭脷洲项目的开支规模对龙光地产而言相对较大。 在龙光地产发布2016年全年业绩前，我们将维持“买入”评级以及公司4.10港元的目标价。(现价截至3月17日)

风险

- 鸭脷洲项目的销售比预期差

- 中国政府收紧房地产政策

财务报告

按此下载PDF版...