房地产区域调控政策出台，地产股新年喜迎开门红 事件： 近日，兰州、南京、合肥等地出台一系列调整房地产调控政策：兰州取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。合肥市国土资源局和市物价局表示，商品房应由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价。 评论： 第一，因城因地，精细调控。我们认为，兰州当前取消部分区域的限购政策，是房地产大政方针“因城因地施政，精细化调控”下的一次具体实践，可以看成是2018年房地产调控政策的一个缩影。正由於该区域整体库存仍较高，但其主城区楼市较热，所以在部分区域取消限购的同时， 主城区仍实施限购销售政策。其次，人才引进引起政策边际松动。地方政府以直接和定向的人才引进政策为突破口，试探性松动调控房地产，政策边际信号明显。我们预计，局部放松城市将增多，一二线城市限价也有望试探放松，但目前低库存下很难全面政策放松。第三，投资低增速，销售下行期。我们认为房屋新开工与销售的滞後相关性的规律仍然存在，主要由於房企的现金流变化仍是投资决策的决定性因素。另一方面，房地产板块整体负债率仍处在历史高位，企业偿债压力或在地产下行周期中体现更为明显，并最终将向上游影响至投资增速。第四，流动性收紧。2018 年第一周，监管层不断发布一系列新规，旨在进一步标准化各类金融机构开展的业务，预计以防范金融系统性风险的去杠杆化可能导致整体流动性收紧，而银行面对额度趋紧以及价格上涨伴随的更高风险将可能要求更高的贷款利率。 展望2018 年，我们认为整体上国有开发商比民营开发商更安全，区域上看好高阶城市土地多的企业，并认为开发物业和持有物业并重的开发商更具有抗风险能力。建议关注保利地产，招商蛇口，华润置地，龙湖地产和远洋集团。 |
