投資概述

中國海外宏洋集團（以下稱中海宏洋）的前身是蜆殼電器集團，後者從1984年以來在香港上市。2010年，中國海外發展有限公司(0688.HK)完成了對蜆殼電器集團的收購，幷將其正式更名爲中國海外宏洋集團。作爲中海地產的新的地產業務平臺，未來中海宏洋將致力于發展三、四綫城市的房地產項目，幷將穩步提升其在中海地產的收入比重。

中海宏洋在2010年銷售額達人民幣35.8億，而入帳收入增長129%至33.98億元。由于在售物業有限，廣州地區樓盤主導著公司的銷售業績。未來公司的業務聚焦于爲具備潜力的三綫城市提供中高端住宅產品，而公司在桂林、銀川和合肥等地的頻繁拿地反映了公司未來的發展方向。公司在2011年的財務支出壓力較大，我們預計其將有再融資的計劃出臺。

我們給予中海宏洋“買入”的評級以反映其較强的競爭優勢和較低的估值，我們估算其未來12個月目標價爲9.5港元，高出現價21%。

廣州地區樓盤主導銷售業績

中海宏洋目前正在發展的地產項目，主要來自原光大房地產的地產資產，項目分布北京、廣州、呼和浩特、桂林、惠州等城市。2010年，中海宏洋的合約銷售額達人民幣35.8億，銷售面積24.8萬平方米，銷售均價爲人民幣14435元/平方米。

2010年，中海宏洋的入帳面積超過39萬平方米，入帳收入增長129%至33.98億元。中海錦榕灣、學院派、中海錦嘯城、紫禦東郡和橡園國際是目前中海宏洋的主力發展項目。位于廣州的中海錦榕灣在2010年貢獻了64%的銷售額和34%的入帳收入，該項目在2011年將貢獻超過10億的入帳收入。廣州的另一項目—橡園國際將是公司在2011年的銷售主力項目，其將在3月末推出，預計貢獻銷售額達人民幣15億左右。

定位于三、四綫城市

作爲中海地產的新的地產業務平臺，未來中海宏洋將致力于發展三、四綫城市的房地產項目，幷將穩步提升其在中海地產的收入比重。近階段中海宏洋的核心任務是處理原光大地產的項目，中海錦榕灣、學院派、中海錦嘯城、紫禦東郡和橡園國際均屬此列。未來一段時間公司的發展重點將放在潜質較好的三綫城市，爲當地居民提供中高端住宅產品。

公司在2010年的土地儲備活動已反映了公司未來的發展方向。中海宏洋在2010年先後在桂林和銀川獲得142萬平方米的土地。其中銀川地塊面積135萬平方米，總建築面積達287萬平方米，土地性質爲住宅和商業，支付對價爲人民幣40億元，中海宏洋占有70%的權益。截至到2010年末，中海宏洋的總土地儲備面積爲529萬平方米，其中權益面積爲414萬平方米。

可以預見的是，公司將根據自身資本實力逐步吸納三、四綫城市土地，中部和西部地區將有望成爲其未來發展的重心。三、四綫城市其系統性風險將顯著大于較發達城市，因而公司管理層的市場判斷能力和前瞻性將成爲公司發展的决定因素。

2011年財務支出壓力較大

中海宏洋的財務狀况基本穩固。截至2010年末，公司的有息債務總計爲22.5億港元，其中42%的債務將在1年內到期。公司的淨債務總計爲11.4億港元，淨債務權益比率爲70%，處于合理區間。2010年末，公司持有現金爲18.9億港元，同比上升122%，反映公司入帳收入的快速上升。包括17億港幣的銀行授信貸款額度在內，公司可動用的資金額度約爲36億港元。

2011年中海宏洋的重要的資本開支來自于土地儲備支出，其中銀川地塊將占較大比例。按照支付條款，2011年4月底以前，公司將按權益比重支付土地款，總計人民幣28億元。預計全年公司在土地的支出將達40億。我們認爲，目前中海宏洋的財務狀况尚屬健康，但未來1年公司的支出壓力較大，進行再融資將不可避免。

風險

銷售未達預期。

再融資計劃推遲。

估值

我們認爲，中海宏洋依托中海地產的强大背景，在三、四綫城市將體現其明顯的競爭優勢。我們預計，中海宏洋在2011年和2012年的淨利潤有望達12.6億和16億港元，每股收益分別爲1.321和1.675港元。

我們給予中海宏洋“買入”的評級以反映其較强的競爭優勢和較低的估值，我們估算其未來12個月目標價爲9.5港元，高出現價21%。

財務數據

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