核心財務資料亮點

1/收益與分派增長

• 收益：142.23億港元（+4.8% YoY），物業收入淨額106.19億港元（+5.5%），主要受益於香港及內地市場改善，尤其是上海七寶領展廣場的全年貢獻。
• 可分派總額：70.25億港元（+4.6%），因香港業績穩健、財務成本節約及一次性稅項調整，部分被並購開支增加抵消。

2/派息情況

全年每基金單位分派：272.34港仙（+3.7%），其中末期分派137.45港仙（8月4日派發）。

3/負債與回購

• 淨負債比率：21.5%（較上年19.5%上升），因投資及回購活動。
• 基金回購：年內斥資5.753億港元（均價33.1港元/單位），回購1,730萬個單位，支撐每股份派。

業務運營表現

香港市場

• 零售物業：租用率維持97.8%，但平均租金微降至63.3港元/平方呎（上年64.4港元）。
• 零售銷售額：商戶銷售額同比-3%（優於香港整體零售-7%），租金/銷售額比維持健康水準（13%）。
• 續租租金調整率：-2.2%，反映零售壓力，但租戶可持續性較強。

內地市場

• 收益增長：人民幣計收益+29.7%，物業收入淨額+28.9%，主要來自上海七寶廣場及廣州天河廣場的資產提升。
• 租用率：95.9%，續租租金調整率-0.7%（若剔除北京中關村廣場則為+7.6%）。北京專案正通過商戶組合升級改善客流。

風險與挑戰

• 租金壓力：香港及內地續租租金調整率為負，反映零售環境承壓（電商、跨境消費分流）。
• 負債上升：淨負債比率升至21.5%，需關注利率波動對融資成本的影響。
• 資產估值：香港物業估值可能面臨下行壓力，需觀察後續資產處置或收購策略。

投資機遇

• 優勢：穩定的分派增長、高租用率、內地業務貢獻提升及積極的回購支撐單位價值。
• 關注點：零售租金復蘇進度、負債管理及北京中關村專案的轉型效果。
• 策略：適合追求穩定收益的投資者，但需警惕短期零售疲軟及利率風險。

（注：以上分析基於公開資料，不構成投資建議。）

*資料來源: 集團公告

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28 May, 2025

註：本人劉智健為證監會持牌人士。截至本評論文章發表日止，本人及/或其有聯繫者並無持有全部提及之証券的所有相關財務權益。