新鴻基地產發展有限公司（00016.HK）

一、 摘要

新鴻基地產（00016.HK）公佈截至 2025 年 12 月 31 日止之中期業績，顯示公司在面對香港房地產市場調整期時，展現出強勁的營運韌性與資產負債表管理能力。

受惠於住宅新盤交樓入帳增加及穩健的投資物業組合，集團期內營收與股東應佔溢利皆錄得顯著按年增長。

二、 營運數據深度拆解

1. 物業發展：推盤與交樓雙輪驅動

-銷售溢利回升：期內來自物業銷售的溢利錄得顯著回升，主要得益於香港數個主要住宅項目（如啟德天璽·天、屯門 Novo Land 等）順利交樓入帳。

-合約銷售表現：集團香港合約銷售額達約 174 億港元，維持地產龍頭的吸金能力。在新盤定價策略採取「貼市開價」帶動下，整體去化率維持高位，顯示市場對新地品牌質素的認可度。

2. 物業投資:租金收益提供防守韌性

-物業租金組合：香港及內地投資物業組合繼續提供穩定的經常性現金流。香港購物商場及甲級寫字樓整體出租率維持在 90% 以上的高水平。

-租金收入表現：隨著訪港旅客回升及內地零售銷售逐步復甦，旗艦商場（如 IFC、APM、新城市廣場）零售額保持韌性。辦公樓租金雖受到市場新增供應壓力，但憑藉優質資產規格，續租率表現仍好於同行，展現極佳的財務審慎。

3. 財務狀況與流動性：健全的資產負債表

-負債比率維持低位：集團的淨負債比率為13.5%，展現極佳的財務審慎性。

-利息覆蓋率：利息覆蓋率為8.7倍。在全球融資成本波動背景下，集團展現出優異的抗風險能力與靈活的債務重組能力。

4. 多元化業務協同發展

公司業務涵蓋電訊（數碼通）、數據中心（新意網）、運輸基建及物流等，2025/26上半財年合計貢獻約24.6%的收入，有助於分散經營風險、增厚現金流。

三、 投資亮點與發展展望

1.北部都會區的長遠土地儲備優勢

新地在「北部都會區」擁有龐大的農地儲備，已陸續轉換為發展用地。目前區內共有 8 個發展中項目，總樓面面積超 450 萬平方呎，可提供約 10,000 個住宅單位，是香港未來中長期土地供給的主要受益者。

2.內地大型綜合體陸續收成

上海 ITC、杭州國際金融中心及廣州環球貿易廣場等大型綜合項目陸續竣工及開業，持續為集團貢獻高質素的經常性租金收入。

3.美國聯儲局加息預期降溫

理事沃勒釋放鴿派訊號，指若通脹持續降溫將支持9月按兵不動，市場對9月加息的可能性 從上周早些時候近70%急降至約50%。

4. 屯門第16區站第二期項目可與第一期項目產生協同效應

幾天前(4/9)公布港鐵公司屯門第16區站第二期物業發展項目最終由大型發展商新地投得。投得項目的新地早前投得第一期項目，故相信有利該兩項目起協同效應，提升整體項目的發展潛力，並勢將成為區內市中心地標。屯門南延線第16區站目標於二零三零年峻工，故是次第二期項目落成時，可享鐵路優勢，並結合大型商場及公共交通交匯處一併發展，交通及生活配套齊備，發展潛力優厚。

四、 主要風險因素

1.香港寫字樓市場供過於求

中環及東九龍甲級寫字樓新供應持續釋放，可能拖累租金單價及續租率。

2.宏觀經濟不確定性

內地及香港消費復甦步調若慢於預期，可能影響零售商場租金分成。

五、 買賣策略

買入價: $115

目標價: $148

止蝕價: $103.5

資料來源: 2025/26年度中期業績公告

註：本人許偉龍為證監會持牌人士。截至本評論文章發表日止，本人及/或其有聯繫者並無持有全部提及之証券的所有相關財務權益。