投資概要

- 太古坊重建計劃將為辦公室和零售投資物業提供約2,020,000平方尺的額外可出租建築面積

- 投資物業皆位於香港市中心的優質地段

公司概況

物業投資業務維持強勁: 太古地產物業投資業務於2016年業績保持強勁，收入略為上升約0.4%。 業務營業利潤則下降約4.3%。 辦公室投資物業於2016年表現持續強勁，由於太古坊重建計劃第二期令租用和域大廈和康和大廈的租戶需提早遷出，因此導致租金收入損失，但整體物業投資業務仍錄得增幅約1.4%。

以下是辦公室投資物業，其建築面積及其租金收入:

總建築面積從2015年的1220萬平方尺減少至2016年的1180萬平方尺的原因是和域大廈和康和大廈從「已落成投資物業」轉撥至「發展中投資物業」造成的。 此外，太古地產已向香港政府交付了十層太古城中心第三期樓面約20.5萬平方尺，以換取香港政府擁有的8層康和大廈和車位。

預期收入和現金流將繼續穩定: 太古地產物業投資業務旗下的投資物業，例如太古廣場和太古坊等，持續實現極高的出租率。 由於其投資物業地理位置優越，太古地產投資物業的租金調幅亦一貫的維持上漲。 此外，物業投資業務預計將為太古地產帶來穩定的經常性收益和現金流量，尤其大部分租賃合約會於2019年或以後才會到期。

雖然香港和中國的零售物業已經實現了幾乎全滿的出租率，但香港的零售額增長在2016年繼續下滑。同期中國的零售額增長率則繼續快速增長。 然而，零售投資物業的整體租金收入在2016年仍略為下降1.4%。

太古坊重建項目潛力巨大: 太古坊重建項目分為兩個階段。 第一階段已於數年開始動工，該階段重建涉及常盛大廈。 該項目正進行底層結構及上蓋工程，預計在2018年完成，將提供102萬平方尺的建築面積以供出租。

太古坊重建項目第二期工程涉及和域大廈和康和大廈。 和域大廈的拆卸已經開始，康和大廈的拆卸預計將於2017年第二季開始。 新建的甲級寫字樓建築面積約為100萬平方尺，預計將於2021年或2022年完工。

以下是2016年太古坊的每平方尺租金:

除太古坊重建項目外，太古地產還有其他投資物業正在建設中，這將為集團投資物業組合提供大量額外的建築面積。

*: 太古坊重建計劃將拆卸常盛大廈，和域大廈和康和大廈並改建成太古坊一座和太古坊二座

**: 太古地產於2016年10月28日訂立有條件買賣協議，出售100%權益新九龍內地段第 6312 號土地的投資物業

隨著每平方尺租金在目前水平維持穩定，太古坊重建計劃，以及正在發展中的投資物業，它們將為目前的投資物業組合額外提供總共8,868,500平方呎的建築面積，預計將為太古地產帶來可觀，穩定和經常性的收入和現金流。

物業發展儲備及土地儲備開始減少: 截至2017年2月9日，香港的物業發展項目，除了Whitesands外，幾乎全部售出。

*: 已於2016年或之前確認

**: 全數197個單位的收入將於2017年確認

***: 347 個單位的收入已於2016年確認，6個單位的收入預期將於2017年確認

****: 171 個單位的收入已於2016年確認，14個單位的收入預期將於2017年確認

太古地產於美國擁有三塊大型的待發展地皮，然而，直至現在太古地產尚未有預計發展完成日期。

太古地產於其業績並無提供上述地皮發展完成日期。 此外，香港和美國的物業發展合共有268個未出售單位，所以在沒有發展上述土地儲備的情況下，我們預計剩餘的268個單位可能無法產生足夠的收入來維持目前水平的物業買賣收入。

估值和風險

我們的估值模型顯示目標價為25.55港元: 儘管太古地產業務方面有數個主要商廈正在重建，導致租金收入減少，太古地產仍在物業投資業務方面取得強勁成績。 我們對集團香港未來的投資物業項目也相對樂觀，特別是其大部分的項目將在2017年或2018年開始投入運作。 因此，我們更新其目標價到25.55港元，相當於市盈率和市帳率 8.73x和0.61x，維持「中性」評級。(現價截至3月24日)

財務報告

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