投資概述

-調研的直觀感受：彩生活在全國的社區覆蓋速度很快，拓展團隊效率高；物業管理體系的異地複製成功，減員增效和集中管控的效果突出，業主滿意度較高(超90%)，物業管理品質保持一貫的高水準；增值服務的線上落地動作卓有成效。

-對於新的行業競爭者加入，我們的看法是：相比較橫向的競爭增強的負效應，我們更加積極看待這些重量級玩家給整個物業管理行業的積極意義：更大的市場、更多的玩法和更大的行業市值潛力。

-關於市場格局，未來幾年管理面積超過10億平方米的3-5家大型物業公司將主導中高端物業管理市場，彩生活將憑藉先發優勢和策略佈局躋身第一集團。至於競爭，我們認為，更多的體現在社區增值模式的探索層面，而非“圈地”層面，這方面彩生活的新業務能見度已使其具備相當競爭優勢。

-彩生活是我們在房地產轉型期持續推薦的香港內房股的核心標的，不僅僅是革新式的物業管理和盤活存量物業價值，更是利用“互聯網+”思維盤活物業裏“人”的價值，即O2O社區服務平臺價值。我們認為彩生活是香港市場真正意義上的O2O公司，維持彩生活“買入”評級，12個月目標價上調至13.8港元，，相當於53x和36x的2015/2016年預期P/E。(現價截至6月19日)

調研感受

6月上旬，我們參加了彩生活在上海的反向路演活動，實地參觀了彩生活位於嘉定區和浦東新區的兩個物業專案。我們談一些直觀感受：

彩生活在全國的社區覆蓋速度很快，拓展團隊效率高。上海地區的社區管理面積快速擴展到1200萬平方米，華東地區拓展至接近1億平方米，與一些當地地產企業建立了穩固合作關係，成功在異地形成高水準的第三方物業管理公司的形象。

2、物業管理體系的異地複製成功，減員增效和集中管控的效果突出，業主滿意度較高(超90%)，物業管理品質保持一貫的高水準。

增值服務的線上落地動作卓有成效。彩之雲平臺上的E理財、E租房和E維修滿足了社區業主多場景的真實生活需求，形成了“線上+線下”的商業閉環，並均有不俗的業績數據：E理財每天5000單、E租房每月5000單和E維修每天1000單。彩之雲的用戶數量和活躍度將呈現快速上升趨勢。

對於競爭者進入的看法

我們關注到，近半年包括萬科、綠城、中海在內的大型地產公司大力拓展旗下物業管理業務，並伺機分拆上市的消息不絕於耳。從而，投資者對於物業市場新的競爭格局有著諸多理解。

對於這些行業新動態，我們的看法是：相比較橫向的競爭增強的負效應，我們更加積極看待這些重量級玩家給整個物業管理行業的積極意義：更大的市場、更多的玩法和更大的行業市值潛力。

“物業管理+增值服務”應該是包括彩生活在內的新玩家的基礎模式，物業管理增強黏性和現在的利潤基礎，增值服務提供O2O業務和未來的持續性利潤。我們相信，在未來幾年內，市場的主要玩家均可以提供優質的基礎物業服務，真正形成差異的是後端的增值服務。

關於市場格局，未來幾年管理面積超過10億平方米的3-5家大型物業公司將主導中高端物業管理市場，彩生活將憑藉先發優勢和策略佈局躋身第一集團。至於競爭，我們認為，更多的體現在社區增值模式的探索層面，而非“圈地”層面，這方面彩生活的新業務能見度已使其具備相當競爭優勢。

風險

增值業務進展低於預期；

線上垂直類APP的威脅；

估值

2015年以來，公司的物業管理和增值業務推進卓有成效，O2O業務已處於初步落地階段。從E理財、E租房和E維修幾個APP端落地的情況來看，進展順利，客戶的需求黏性不斷提升，“線上+線下”的商業閉環已經成型。未來，快速的社區拓展、同業收購和O2O業務模式的成型且營收比重上升將是拉動公司利潤增長和估值上升的關鍵。

彩生活是我們在房地產轉型期持續推薦的香港內房股的核心標的，不僅僅是革新式的物業管理和盤活存量物業價值，更是利用“互聯網+”思維盤活物業裏“人”的價值，即O2O社區服務平臺價值。我們認為彩生活是香港市場真正意義上的O2O公司，維持彩生活“買入”評級，12個月目標價上調至13.8港元，，相當於53x和36x的2015/2016年預期P/E。

財務報告

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