投資概要

- 土地儲備及物業發展項目主要位於經濟發展強勁的一，二線城市

- 擁有強勁的合約銷售，確保收入和利潤率的穩定性

近況發展

儘管在2016年中期提高了目標，仍實現年度銷售目標。在2016年8月，龍湖地產將其2016年合約銷售目標從620億元人民幣提高到750億元人民幣，原因是龍湖地產於2016上半年的合約銷售已完成原有銷售目標的大部分。特別是，截至2016年7月，累計合約銷售額為472.7億元人民幣，同比增長81.4%，銷售面積為318萬平方米，同比增長46.5%，達到原有銷售額目標的76.2%。

2016年合約銷售總額為881.4億元人民幣，同比增長61.6%，超過上調了的銷售目標750億元人民幣，約17.5%。以總建築面積計算，年度合約銷售增長了41.9%，達602萬平方米。 銷售額的上升是由於銷售價格的上漲以及2016年熾熱的房地產市場所帶來的銷售量。

土地儲備主要位於一，二線城市。 截至2016年6月30日，以總建築面積計算，龍湖地產擁有3900萬平方米的土地儲備，一線和二線城市土地佔土地儲備的一大部分。 特別是，作為二線城市的重慶和煙台佔土地儲備中總建築面積近40%。其他經濟發展強勁的一線城市或二線城市，如杭州，瀋陽，北京，成都和濟南等，以總建築面積計算，它們各佔土地儲備的5%左右。

主要土地儲備如下:

最近的收購主要集中在一線和二線城市。龍湖地產在2016年多次收購土地，其中大部分獲得的土地是在二線城市，如杭州，重慶，大連等具有較強經濟發展的城市。最近收購的土地總建築面積為5,740,575平方米，平均成本為每平方米5,315元。

主要土地收購如下:

上升中的投資物業收益率。目前，龍湖地產的所有投資物業均為零售商場。於2016年上半年，龍湖地產的投資物業總建築面積為1,549,629平方米，出租率為96%。於2016年7月，北京大興天街和重慶時代天街3期兩項新投資物業開業，出租率達95%以上，將令投資物業總建築面積增至1,770,000平方米。根據我們的計算，龍湖地產投資物業的收益率呈上升趨勢。新的購物中心所在的地理位置和城市皆為上乘之選，預計將在2016年下半年提供穩定的現金流和盈利，對公司發展有利。

主要財務發展

穩定的毛利率。龍湖地產的毛利率一直保持穩定，2016年上半年的毛利率為27.87%，高於2013年以來的任何一年。2012年毛利率特別高的原因是由高利潤項目如北京頤和原著項目結算所致的。

由於龍湖地產於一線和二線城市的戰略地位，我們預計毛利率將保持在目前的水平，特別是土地儲備近年來沒有重大變化。

以下是土地儲備的組合:

逐漸改變債務結構。 龍湖地產固定利率債務佔總債務的比例越來越大。 截至30/6/2016，固定利率債務佔總債務的53%。 與31/12/2015和30/6/2015相比，它們固定利率債務的比例分別為42%和24%。 龍湖地產於2016年更成功將借貸成本從2015年上半年的6.01%降至2015年上半年的5.18%。

此外，由於人民幣繼續貶值，龍湖地產已開始減少以外幣計值的債務。 以下是以貨幣分類的債務摘要：

從上表可以看出，以外幣計值的債務比例原來相當穩定，但自2015年下半年以來，以外幣計值的債務比例迅速下降。 此外，龍湖地產利用匯率掉期來對沖其債務的匯率風險，此等行動對利率和匯率風險的管理為有效的。

估值

根據我們的同業比較模型，龍湖地產的目標價為12.80港元，對應P/E和P/B比率分別為6.52倍和1.16倍，維持買入評級。(現價截至2月7日)

風險

龍湖地產有較高的負債率。 龍湖地產的資本結構大部分由債務組成。 除此之外，有一定部分債務以外幣計值，由於人民幣貶值，龍湖地產正積極降低其外幣債務，以減少人民幣貶值對公司造成負面影響。

政府加強監管房地產市場。 中國政府於某些城市實行限貸，提高首付比率和限購等法規來冷卻房地產市場，這些都可能影響房地產的需求和銷售。

財務報告

按此下載PDF版...