投資要點

世茂房地產的發展專案毛利率在40%以上，土地儲備集中在上海，浙江等較發達的地區，地域分佈廣且多集中在黃金地段；項目品質好，多集中在高端商務樓和別墅等方面，在社會上具有極強品牌知名度，因此其面對政策及行業週期性風險較低。世茂房地產上市後增加了370萬平方米土地儲備，最近買入瀋陽市原五裏河體育場地皮，使土地總儲備值達到約1700萬平方米；另外，世茂亦增加對投資物業的比重，令經常性收入快速增長。早前集團發行本金總額6億美圓的淨息及定息票據，一定程度上緩解了發展物業帶來的現金壓力，並保證公司可持續發展。

估值與風險

2006年3季度報告顯示，預期下半年公司峻工面積達114萬平方米，比上半年大幅上升9.8倍，當中約 80%，達91.2萬平方米可於年底前出售，將大幅提高其盈利。基於其品牌商譽、專案品質和土儲組合及增長動力，我們認為其估值應達同業中較高水準。2006年預計其銷售額將大幅增長280%至96.22億人民幣，盈利約24億元，扣除物業公允價值的核心盈利達到15億元人民幣。預計2006年為19倍P/E值，07年P/E值預計為18.97,目標價為18港元。評級跑嬴大市。

但鑒於目前的土地儲備較多，未來最大的風險還是來源於資金壓力。同時還有企業在不同地域迅速擴張和國家政策帶來的風險，另外其高端策略也令其執行風險大於同業。不過大摩最近給予世茂長期企業信貸[BB+]評級，說明投資者看好集團的發展前景。評級正面。

盈利預測

作者為證監會持牌人士，本文所提及之上市法團，作者及其有聯 繫者目前並無擁有財務權益。