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樓市調控收緊,投資情緒趨於謹慎

2016年11月11日 星期五

熱點城市輪番上漲,因城施策應對樓市分化



進入2016年,樓市延續2015年寬鬆政策環境,整體高位運行。2月份,購房門檻降低,不限購城市首套房首付比例下調最低至20%,同時非壹線城市房地產交易環節契稅、營業稅下調,以刺激需求釋放;3月份,住房改革穩步推進,兩會政府報告提出因城施策化解房地產庫存,鼓勵剛需和改善性需求。在多重政策利好帶動下,壹線城市樓市火熱發展,深圳、上海等城市領漲全國,此後合肥、廈門、南京等熱點城市接過大旗,輪番上漲。面對熱點城市樓市不斷升溫,地方紛紛出臺調控政策收緊樓市,繼上海、深圳相繼出臺樓市收緊新政後,合肥、南京、蘇州、廈門也出臺相關政策限制房價地價過快上漲。而東北、西北地區大多數高庫存省市則持續加碼出臺了公積金異地互貸、農民進城購房補貼等扶持政策。




在多輪寬鬆政策的影響下,房地產市場分化形勢不斷加劇,各地因城施策促進樓市平穩發展,但熱點城市樓市熱度依然不減,房價地價仍保持快速上漲態勢,三季度南京、蘇州、廈門等城市接連限購限貸,加碼調控。隨著市場熱度不斷傳遞,調控收緊城市也在擴大,國慶期間全國共有22個城市先後出臺了限購、限貸等調控政策,收緊政策的實施限制了部分投資需求入市,預計四季度熱點城市成交量震蕩下行壓力較大,整體市場將漸趨平穩。




來源:CREIS中指数据,phillip securities research.






來源:Wind,phillip securities research.




投資增速下滑,對經濟拉動作用持續轉弱



固定資產投資增長是拉動經濟增長的主要力量。2006-2016年間,固定資產投資增速整體呈下降趨勢,房地產開發投資增速在2009-2010年探底回升後也開始下降。2106年前三季度,全國固定資產投資增速為8.2%,增速比1-8月份提高0.1個百分點。其中壹季度房地產開發投資快速拉升,帶動固定資產投資增速有所提升;二季度以來,在房地產調控收緊的影響下,房地產開發投資增速開始放緩,固定資產投資增速也相應回落。


總體而言,前三季度固定資產投資先升後降,整體下行壓力較大,四季度或將繼續探底,而房地產開發投資繼續保持低增速,對固定資產投資的貢獻率呈現出周期性下降的趨勢




來源:Wind,phillip securities research.





來源:Wind,phillip securities research.




房地產市場投資情緒謹慎,需求釋放有限



2016年1-9月,房地產開發投資增速為5.8,相比1-8月份提高0.4個百分點,而房屋新開工面積增速為6.8,相比1-8月份回落5.4個百分點,房地產投資增速連續三月回升,但新開工面積增速自5月份以來持續收窄,反映在樓市調控收緊的背景下,市場對新項目的投資情緒日趨謹慎。


2016年1-9月,商品房銷售面積累計同比增長26.9%,相比1-8月份提高1.4個百分點。商品房累計銷售額累計同比增長41.3%,相比1-8月份提高2.6個百分點。雖然9月份商品房銷售面積及銷售額增速有微弱反彈,但是在熱點城市調控持續收緊的預期下,預計四季度需求釋放有限,銷售增速將進入回調階段



來源:Wind,phillip securities research.





來源:Wind,phillip securities research.



Chinese and English version of UT Commentary:A Vast Space for Asian Infrastructure Construction








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