投資概要

- 集團直接受惠於粵港澳大灣區國家發展政策

- 以建築面積或可銷售資源計算，集團的大部分土地儲備是由深圳貢獻的

- 選址優越的物業發展項目，項目大多位於地鐵站上蓋或鄰近地鐵站，完善的交通設施將使龍光地產在其項目上有極強的定價能力

公司概況

2016年度業績表現優秀: 受益於深圳近年房地產價格快速上漲，龍光地產2016年的業績取得顯著增長。 龍光地產2016年收入增長40.9%至205.388億元人民幣，淨利潤增長69.4%至44.877億元人民幣。 毛利率亦由2015年的30.4%上升至2016年的31.9%。 合約銷售額方面，龍光地產於2016年錄得40%的增長，總合約銷售額上升至287.16億元人民幣，合約銷售的增加主要是由每平方米銷售價格上升所帶動，於期內，每平方米合約銷售價格增加44.9%至每平方米11,870元人民幣，至於銷售面積方面，總銷售面積則下跌4.9%。 由於2016年龍光地產取得極佳的成績和強勁的增長，龍光地產宣布每股派發股息0.22元人民幣，同時亦派發特別股息每股0.03元人民幣。

直接受益於粵港澳大灣區的國家發展戰略: 龍光地產在粵港澳大灣區擁有先發優勢。 集團於多年前已在深圳，惠州，佛山，中山，珠海，廣州，和東莞等城市開展其房地產發展業務和累積土地儲備，亦因此建立了於此區域的戰略地位。 特別是，所有上述的城市均是中國國務院總理李克強於政府工作報告「研究制定粵港澳大灣區城市發展規劃」中提出的粵港澳大灣區的主要城市部分。

龍光地產於上述列表中的大部分城市均有房地產發展項目和土地儲備，因此，我們預料龍光地產將會直接受惠於中國的粵港澳大灣區國家發展政策。

龍光地產預計將受益於國家政策，因為集團於粵港澳地區擁有大量的土地儲備和大量的房地產發展項目，集團的土地儲備亦擁有較為低廉的價格。 憑著集團於粵港澳地區擁有多年經驗和享有先驅者優勢，土地儲備的低廉成本，和足夠未來5至6年房地產開發的土地儲備，龍光地產預料能夠於區內的發展領先於其他地產商。

大型及具有競爭力成本的土地儲備: 龍光地產在粵港澳大灣區周邊擁有大量具有競爭力成本的土地儲備，這是由於龍光地產早年於該地區房地產價格急速增長前已在此地區建立了其戰略地位。 截至2016年12月31日，龍光地產的土地儲備總建築面積達1,409萬平方米，每平方米平均成本僅為3,384元人民幣，當中大量的土地，若以建築面積計算，乃位於深圳，以粵港澳大灣區宏觀來看，若以建築面積計算，大約一半的土地儲備將納入粵港澳大灣區的範圍內。

除了發展早前收購的土地外，龍光地產在2016年度一直積極收購位於中國的土地及項目，並於2017年初開始收購位於香港的項目。

擁有優越地理位置的房地產發展項目: 龍光地產2017年銷售目標為345億元人民幣，比2016年的銷售目標增長20%。 特別是，龍光地產現時大部分可銷售資源來自深圳地區，顯示若2017年深圳地區銷售額佔總銷售額中的一大部分，龍光地產的利潤率將有一定的提升。 由於2017年開售的大部分重點房地產發展項目均位於深圳，預料將為龍光地產帶來可觀收入。

龍光地產的房地產發展項目擁有優越的地理位置，特別是深圳的項目，它們皆鄰近地鐵站或位於地鐵站上蓋。 鄰近地鐵站或位於地鐵站上蓋將允許龍光地產在這些項目中有更大的定價能力。

強勁的銷售預計將持續: 龍光地產在2017年的首三個月於合約銷售與2016年同期相比錄得大幅增長。

龍光地產的資產負債表上顯示集團有大量預收款項，顯示集團未來有相當可觀的收入將獲得確認。

龍光地產2017年第一季度的合約銷售強勁，截至2016年12月31日，集團擁有大量預收款項尚待確認為收入，因此我們預計龍光地產於2017年將有強勁的收入基礎和保證。 特別是與2016年相比，當年收入為205.39億元人民幣，而集團截至2016年12月31日的預收款項已達160.49億元人民幣，因此我們認為龍光地產將能繼續保持較大幅度的增長。 龍光地產的銷售預計在未來將仍能繼續保持強勢，不僅因為其房地產發展項目位於地鐵站附近，還因為集團擁有高質量的土地儲備，它們皆位於經濟發展發達的地區，加上其營運城市大部分被納入中國政府的粵港澳大灣區國家發展戰略。 因此，我們預計龍光地產在未來的銷售和盈利能力方面將有長期的可持續增長。

融資成本下降儘管貸款總額增加: 儘管龍光地產總借貸由2015年的210.44億元人民幣增加至2016年的331.87億元人民幣，增幅達57.7%。 淨負債比率從2015年的58.4%大幅上升至2016年的71.4%，然而，平均融資成本由2015年的6.8%下降至2016年的6.1%。

2016年的借貸總額迅速增加，但融資成本則有所下降，顯示投資者對龍光地產的未來感到樂觀。 此外，截至2016年12月31日，龍光地產的總手持現金為147.97億元人民幣，顯示集團的流動性非常強勁。 此外，龍光地產還將在2017年推出幾個大型項目，使集團能夠在不久的將來獲得大量的資金。 因此，儘管淨負債比率較高，我們預計，一旦2017年推出的大型項目，如位於深圳的龍光-玖鑽和龍光-玖龍臺，其總建築面積為156萬平方米，當它們的銷售和建築完成後，資金將大量回籠，淨負債比率將會有所下降，特別是由於深圳的房地產市場極為熾熱，預料此等項目將為集團帶來非常可觀收入。

估值和風險

我們的估值模型顯示龍光地產的目標價為5.50港元: 龍光地產在2016年取得非常強勁的成績。 集團在深圳，佛山，惠州等城市的戰略定位使集團能直接受惠於中國國家發展政策粵港澳大灣區，從而使集團未來能夠實現長期的可持續增長。 我們也對龍光地產未來的房地產發展項目感到樂觀，因為其發展項目，特別是位於深圳的發展項目，它們的選址優越，項目大多位於地鐵站上蓋或鄰近地鐵站，附近完善的交通設施將使龍光地產能夠在其物業發展項目有極強的定價能力，售價亦有一定的保證。 因此，我們將龍光地產的目標價提高至5.50港元，相當於4.48倍市盈率和1.06倍市帳率，為「增持」評級。(現價截至4月13日)

財務報告

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